Depuis la parution de la loi ALUR ce printemps et ses récents décrets d’application parfois très éloignés du texte initial, le cadre juridique des relations entre Bailleurs, Locataires et Administrateurs de biens, a été redéfini. En tant que gestionnaire de vos biens, il nous semble important aujourd’hui de vous donner de plus amples informations. 

Ce qui ne change pas :

• La fiscalité des revenus fonciers. Ainsi, 100% de tous les frais de gestion et assurances relatives à vos biens restent déductibles de vos revenus fonciers.

Ce qui change dès le 15 Septembre 2014 :

• Le bail de vos locataires doit comporter de nouvelles mentions et notamment :

-          Référence au loyer payé par le précédent locataire,

-          Liste des travaux récents effectués dans votre bien,

-          Surface habitable exacte du logement telle que définie à l’article R111-2 du code de la construction,

-          Annexion du règlement de copropriété…

• Sont pris en compte de nouvelles situations dans lesquelles il sera accepté que votre locataire respecte un préavis d’un mois (au lieu de trois) comme pour le bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé ou s’il vient d’obtenir un logement donnant lieu à l’aide personnalisée (logement dit social).
• La structure des honoraires de location de votre bien :

-          Avant le 15 septembre 2014 :

Ainsi, l’état des lieux pouvait être pris en charge par le bailleur mais jamais par le locataire et tous les honoraires de location étaient partagés, y compris les frais d’entremise et de négociation avant le 15 septembre 2014.

-          Depuis le 15 septembre 2014, une distinction est faite :

Depuis le 15 septembre, les frais d’état des lieux sont partagés entre locataires et bailleurs pour moitié ainsi que les frais de location sauf les frais d’entremise et de négociation mis à la charge exclusive du bailleur.

• Le plafonnement des honoraires de location partagés selon le lieu où se situe votre logement (zones très tendues, tendues, non tendues) avec un objectif pour le législateur de rassurer les locataires et de favoriser le marché locatif.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014, le régime d’imposition des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant est aligné sur celui des autres biens immobiliers (même cadence et taux d’abattement pour durée de détention tant en matière fiscale que sociale), soit :

Pour l'impôt sur le revenu, un abattement pour durée de détention de :

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour les prélèvements sociaux, un abattement pour durée de détention de :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération totale des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant au titre des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.

Ainsi, le régime d'imposition applicable aux plus-values immobilières sur cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant au regard de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux est, globalement, plus favorable que le régime actuel et ce quelle que soit la durée de détention des biens concernés (au-delà de cinq ans).

Par ailleurs, pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant, précédée d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable, pour la détermination de l’assiette nette imposable, à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

L'abattement exceptionnel de 30 % s'applique à la double condition que la cession :
- Soit précédée d'une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
- Soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Toutefois, cet abattement exceptionnel ne s'applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit  :

- De son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
-  D'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l'abattement pour durée de détention calculé dans les nouvelles conditions rappelées ci-dessus pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014.

Le PTZ+ est recentré sur les zones géographiques où son effet levier est le plus important pour les ménages modestes et les classes moyennes.

Ces évolutions ont pour objectif d'augmenter de plus de 60 % le nombre de PTZ + distribués, qui passerait de 44 000 à plus de 70 000 par an.

Les modifications annoncées lors du Conseil des Ministres du 25 juin 2014 portent sur les points suivants :

A compter du 1^er octobre 2014

Augmentation des plafonds de ressources* : le plafond de revenu sera élargi pour les classes moyennes.

Augmentation des quotités et des montants maximum de prêt* : pour les opérations dans le neuf.

Amélioration des conditions de remboursement : introduction d'un nouveau profil de prêt avec un différé total (DT) de 7 ans sur le PTZ+ probablement d'une durée globale de 25 ans (7 ans de DT + 18 ans d'amortissement).

Révision du zonage : ajustement du zonage A/B1/B2/C pour certaines villes afin de favoriser la construction de logements en zones tendues.

A compter de 2015

Ouverture du PTZ + à l'achat de logements anciens à réhabiliter sur quelques territoires en zone rurale.

Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est également concerné par ces mesures : tous les plafonds de ressources du PAS seraient ainsi alignés sur ceux du PTZ + afin de sécuriser l'accession sociale et de permettre à un plus grand nombre d'acquéreurs de bénéficier d'un PAS (évolution prévue pour le 1^er octobre 2014)

*A ce jour, les zones géographiques impactées par ces évolutions ne sont pas précisément connues.