Le PLF2025 acte une réforme majeure du régime fiscal du LMNP
L’article 24 du Projet de Loi de Finances 2025 (version Bayrou) modifie le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière pour les logements loués en meublé pendant leur période de détention.
Cette réforme ne concerne pas :
- Les résidences services destinées aux étudiants
- Les EHPAD
- Les résidences seniors
Ce que l’on sait déjà de cette réforme
Les amortissements constatés et effectivement déduits du revenu imposable devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.
La plus-value immobilière correspond à :
- Prix de cession : prix de vente du logement
- Prix d’acquisition : prix d’achat mentionné dans l’acte + frais d’acquisition (forfait de 7,5%) + travaux (ou forfait de 15%) moins les amortissements déjà déduits
Cette plus-value brute est ensuite réduite par un abattement pour durée de détention :
- Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans
- Exonération de prélèvements sociaux après 30 ans
Le PLF2025 ne supprime pas cet abattement, malgré les amendements proposés.
Le fait générateur : la cession à titre onéreux
La vente d’un bien déclenche l’imposition sur la plus-value. Les donations ou successions ne sont pas concernées, contrairement aux régimes professionnels (LMP).
Autrement dit, la donation d’un bien meublé purgent l’impôt sur la plus-value, ce qui reste avantageux.
Le LMNP conserve donc un avantage fiscal certain face au LMP ou à l’IS, notamment grâce à cette purge lors d’une donation ou d’un décès.
Pas de clause de grand-père
Le texte s’appliquera à toutes les cessions réalisées dès le lendemain de la promulgation, sans exception pour les anciens loueurs.
Ce n’est pas juridiquement une rétroactivité fiscale, mais dans les faits, tous les amortissements passés seront réintégrés au moment de la vente.
Changer le mode d’exploitation (ex : passer en location nue) ne permettra pas d’échapper à cette règle. Tous les amortissements passés comptent.
En pratique, il sera difficile pour les notaires de vérifier l’historique précis des amortissements. Une complexité qui pose de nombreuses questions.
Régime réel ou micro-BIC : même traitement
La réforme s’applique aussi bien aux bailleurs sous régime réel qu’à ceux en micro-BIC.
« Les abattements mentionnés au sixième alinéa du présent 1 sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. »
Conclusion : les notaires devront réintégrer une part d’amortissement, même pour les contribuables au micro-BIC bénéficiant d’un abattement de 50% ou 71%.
Ce que l’on ne sait pas encore
La mise en œuvre s’annonce complexe. C’est aux notaires qu’incombe le calcul et le paiement de l’impôt. Mais comment vérifier :
- Le mode d’exploitation sur les 5, 10 ou 20 dernières années ?
- Les amortissements réellement déduits ?
Beaucoup d’incertitudes demeurent. Des précisions de l’administration fiscale sont attendues… ou peut-être une future réforme plus claire ?
Ce régime de transition pourrait être l’opportunité de repenser sa stratégie patrimoniale, tant qu’il reste encore favorable.